专家见解：亚太房地产市场分析
十二月 21, 2020 - 澳大利亚
从东亚到澳大利亚，五家顶级的地产经纪公司分享了新冠疫情如何影响其所在地区的豪华房地产市场，并预测未来可能性
普华永道和城市土地研究所在2019年底发布的联合报告得出的结论是，“亚太地区的房地产将继续产生可观的回报” 但补充说，“投资者的投资战略态度越来越谨慎。”分析师当时几乎无法预见2020年将会发生的动荡事件，但现在看来, 他们的谨慎态度似乎是有先见之明的。 全球新冠疫情导致不同地区的房地产市场出现不同结果。但是，我们交谈过的大多数房地产业内人士都同意：投资者可能会继续谨慎行事，但他们也是持乐观态度。
这些业内人士包括香港领域地产（Landscope） 的首席执行官和创始人K.S. Koh；日本东京Japan Capital Realty, Inc.的首席执行官Sonny Seiichi Saito； 台北市住邦资产管理有限公司创始人兼首席执行官刘陈传（Michael Liu）； 泰国曼谷Richmont’s的总经理兼董事Tim Skevington； 澳大利亚悉尼Ken Jacobs的创始人兼董事总经理Ken Jacobs； 澳大利亚维多利亚Prestige Homes的负责人Sean Cussell。
在新冠疫情出现之后，这些顶级地产经纪人是如何适应市场变动，以及他们对本季度及未来的展望。
亚太地区的每个国家对新冠疫情的反应都不同，但正如专家所同意的那样，全球大型流行病只是影响其地区房地产市场的其中一个因素。图片：Alamy
市场年度表现
亚太地区内的国家以不同的方式应对当前的疫情危机。台北市利用地理屏障技术建立了家庭隔离系统，香港和日本都避免了完全封锁，而泰国和澳大利亚则采用了不同程度的防疫强度。但有趣的是，在受疫情影响下，这些地区的地产市场报告结果却是好坏参半，而不是如预期的那样。
例如，来自日本的Sonny Seiichi Saito分析道 “日本的房地产市场自COVID-19以来几乎停滞不前。我们已经收到许多关于房源的咨询，但是由于外国公民无法访问日本，因此我们都处于待办状态。国内投资也被搁置，因为投资者不愿意在国内旅行。 ”
在香港，K.S. Koh报告称，领域地产（Landscope ）2020年的营业额也受到类似的影响。 “我们看到今年的表现低于平均水平，尽管它与我们2019年的结果相似，但原因不同。去年是社会动荡，而今年现在是全球大型流行病和政治不确定因素。”
这座优雅的五居室现代住宅位于香港岛的中心地带，拥有自己的私人电梯和壮观的游泳池。
由领域地产招售。
另一方面，曼谷的房地产似乎正在蓬勃发展。Tim Skevington说：“与2019年相比，我们在豪宅市场（一百万美元及以上）的销售额在2020年已增长了一倍以上。外国买家的购买力要胜过对泰国买家，但两组人口的增长比例相同。”
刘陈传（Michael Liu）表示在台北市也注意到了这一趋势。 “值得注意的是，今年对住宅和商业地产的咨询有所增加，而且成交量也在增加。这可能是由于政府的新冠防疫措施非常有效。许多企业回到了我们的海岸，这刺激了工业房地产需求并进一步推动了商业和住宅的房地产交易。”
同样，悉尼的需求也有显著增长。“我们刚刚度过了有史以来最强劲的冬季销售期，”Ken Jacobs说道，“尽管优质库存短缺，并且肯定有买卖双方的担忧，但我们已经创造了几项郊区、区域性和每平方米价格的销售记录。”
由Ken Jacobs招售的这套无与伦比的家庭住宅是娱乐人士的天堂，以优质的生态效益设施为特色，还有一个私人停泊泊位和码头。并配有优质的内部建设以及私人系泊泊位和码头。
与此同时，对于墨尔本的Cussell而言，最近刚解封的112天的居家令让整个低唱市场开始复苏，情况看起来很乐观。他说：“澳大利亚的利率一直处于历史最低水平，再加上春季宜人的天气以及对新冠的隔离限制，这意味着买家都充满了信心。目前市场上的房源不多，因为卖家都谨慎地关注销售趋势，因此价格普遍上涨。”
买方购买行为的改变
我们与之交谈的许多房地产专家都注意到，买方行为发生了有趣的变化，而且这不仅仅是因为疫情。
对于刘陈传来说，在他的市场上最明显的是购买者的增加。他说：“在过去十年的大部分时间里，台北市的房地产价格一直在上涨，这主要是受到低利率的推动，这使得房主们都可以负担得起抵押贷款。这与高昂的生活和租金成本形成了鲜明对比。结果是我们在市场上有大量的买家，因为购买房地产被视为对抗通胀的一种方式。我相信这种趋势在未来只会变得更加明显。”
台北市地标砳建筑（Le Architecture）由广受赞誉的建筑师安迪（Andy Wu）设计。该大楼内有14个单元，每个单元都可欣赏基隆河的全景。由住邦资产管理招售。
对于曼谷市场, Tim Skevington表示：“我们看到买家转移至购买全新及已经建成, 并准备就绪的豪华项目。过去，绝大部分的销售是针对一些开发项目，这些开发项目将在两到三年内完成。 但是, 这一切都改变了，特别是当一些新落成的开发项目都针对COVID-19情况而提供折扣时。”
在悉尼，就像在世界上许多其他地方一样，市场对远离城市地区房产的渴望。Ken Jacobs说：“封锁期间在家工作的能力使第二套住房和度假物业更具吸引力。我们认为这是一个趋势，可以分为两个类：有些人想完全远离市中心，然后有些人具有深厚的城市根基，但又希望获得一个更僻静的住所，提供娱乐选择。 两组买家都在重新评估他们的优先事项，并寻找能够提供更好生活平衡的房屋。”
Cussell同意且说道：“目前，沿海和郊区房产是目前市场上最抢手的。 在澳大利亚，各州之间的旅行仍然受到严格的限制，但是买家正在寻求一种显著的生活方式的改变，在拜伦湾和道格拉斯港等备受追捧的城镇中，他们甚至愿意购买不起眼的房产。”
这个位于澳大利亚道格拉斯港的豪华海滨庄园，包括三个相互连接的凉亭，可通向一流的游泳池和热带花园。由Prestige Homes招售。
不过，对于KS Koh来说，在香港，买家态度的改变并不一定会转化为其区内市场的收益。他解释说：“豪华房地产市场上的买家对未来不抱有信心，许多人正计划移民到海外。那些利用这种情绪的买家以比市场低20-30％的价格出价，结果导致豪华住宅销售价格下降了15-25％。”
虚拟睇楼
对于某些经纪而言，由于无法在封锁期间睇楼，以及随之而来的社交距离限制，带来了新的创新思维。例如，K.S. Koh解释说，领域地产现在更频繁地使用Zoom进行与客户的会议，并在虚拟睇楼和社交媒体内容上花费更多。
关于泰国的情况，Tim Skevington说：“我们通过举办在线网络研讨会进行了调整，该网络研讨会会更新买家的市场状况，并且我们还将提供更多在线新闻报导和博客文章。 在销售方面，我们的网站上有更多带有3D虚拟导览的楼盘，并且我们经常通过视频电话吸引外国客户参观物业。”
这个酒店式公寓位于曼谷独家丽思卡尔顿公寓（Ritz-Carlton Residences）的较高楼层，被设想为空中之家，拥有世界上最佳酒店之一的所有酒店设施。由Richmont’s招售。
与客户互动
另一方面， Ken Jacobs正“采取一种更回归基本的方式”，提供陪伴客户完成买卖过程的每一步。雅各布斯解释说:“对于新冠肺炎对房地产市场的影响，无论财富水平如何，大多数人都感到易受影响，正在寻找一个可信的观点。”“获得细致入微的见解和高质量建议的能力是客户目前所渴望的。”
住邦资产还优先考虑了与客户的建立互动，他们选择将艺术作为其平台。 “在这段紧张的时期，我们结合了艺术、建筑和美学，与客户建立联系，并与潜在买家建立了新的关系。例如，从2020年4月至2020年7月，我们在其中一个项目中与两位本地著名艺术家池上凤珠Paloma CHANG和吴炫三A-Sun Wu举办了一场展览。对我们来说，艺术品与房地产之间有着紧密的联系。”
最好的度假胜地：Galleria Costa庄园距离东京不到90分钟路程，可俯瞰Manazuru半岛上一览无余的海景。由Japan Capital Realty招售。
投资机会
K.S. Koh和Sonny Saito都认为，对于那些愿意长期投资的买家来说，明智的投资机会比比皆是。Sonny Saito说：“东京有几个新的高端公寓开发项目。由于当前需求下降，现金购买者可以利用这种优势。 现在是买家的市场。” K.S. Koh对此表示同意，并补充说， “在香港，对高端住宅物业进行投资是合理的，并考虑着眼于长期持有它们” 。
在泰国，Tim Skevington建议寻找品牌住宅和河畔豪华开发项目。 “这就是我目前要投入资金的项目。”
刘陈传指出，台北市商业兴趣的增加是现在投资的原因。 “我们拥有领先的科学技术专长，并且由于它位于亚太地区的中部地区，因此也具有一定的地理优势。出于这些原因，诸如Google，Microsoft和IBM之类的公司都在这里建立了广泛的研发基地，这一因素不仅推动了对商业房地产的需求，也推动了对住宅房地产的需求。”
这栋由吉姆·奥尔森（Jim Olson）设计的房屋（由住邦资产管理公司招售）借鉴了中国当地传统的建筑灵感，使住户可以欣赏周围群山的壮丽景色。
投资澳大利亚的豪华房地产市场仍然是一个不错的选择。Ken Jacobs说：“乡村和沿海房产目前正引起人们的浓厚兴趣，并且应该继续如此。” Cussell补充说： “距离城市两小时车程的农场和度假屋供不应求。我们预计这些物业将显示出很高的资本增值，与在家工作的高需求相符。”
2020年剩余的时间及未来
那么，今年剩下的时间和明年的房地产前景如何？对于Tim Skevington来说，这无疑是积极的。他说： “泰国正在逐步向外国旅客开放，我们列出了一些客户，这些客户对泰国应对COVID-19的方式印象深刻，并且正在等待访问豪华物业以期获得第二套住房，” 他说， “展望未来，我们对这一需求将继续保持乐观，并且价格将在2021年保持弹性。”
刘陈传也是很乐观。 “我们对2020年剩余时间和明年台北市的房地产市场充满信心。 政府出色的工作已将COVID-19对经济的影响降到最低，因此我们预计国际投资者的兴趣会更高。”
这套欧式风格的五卧豪宅位于澳大利亚新南威尔士州的沃克吕兹海滩(Vaucluse Beach)和尼尔森公园(Nielsen Park)之间。它可以俯瞰一览无余的海港景色，以及拥有世界一流的划船设施，由Ken Jacobs招售。
相比而言，K.S. Koh就显得更加谨慎：“当前的下降趋势可能会继续，我们预测价格可能会进一步下滑10-15％，然后在2021年触底。”同样，Sonny Saito认为，市场随着我们在三月日本财年末临近而变得更加缓慢，但我预计2021年第二季度会有新进展。
即使考虑到长期禁售令的影响，Cussell仍认为维多利亚的前景是好的，这要归功于澳大利亚目前处于有记录以来的最低利率。 “我们预计今年最后一个季度和明年年初会有强劲的需求，因此价格将会上涨。”
Ken Jacobs有些谨慎。 “澳大利亚的旅行限制尚未解除，因此尚需衡量大流行病对市场的真正影响。但是，我们已经看到计划返回澳大利亚的外国买家以及希望搬迁的外国买家的兴趣有所增加。而且，这些类别中的大多数人都不想简单地从一个国际城市迁移到另一个城市，而是想要一种不同的生活方式，而澳大利亚绝对可以提供。”
文章来源：佳士得国际地产
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